わたしの敷金は全額返ってきますか？

　どうもスヌスムムリクです。

　さて、今回の記事では、わたしの敷金は全額返ってきますか？という良くある質問について、回答したいと思います(抽象化して回答させていただきます。)。

賃貸人に敷金を支払う目的

　敷金とは、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されています(改正民法６２２条の２)。

　簡単に言うと、賃借人が賃料を滞納した場合や原状回復費用が発生した場合などの担保金ということですね。

　「いかなる名目によるかを問わず」とあるように、例えば、敷金ではなく、「保証金」という名目であったとしても、その実質が担保目的であった場合には、「敷金」とされます。

　他方で、一般的に、「礼金」「権利金」「建設協力金」については、上記担保目的を欠くため、「敷金」とはされません。

　ちなみに、敷金額は、通常、住居使用の場合だと、賃料１～３ヶ月分ですかね。

　皆さんは、賃貸人から敷金を返してもらえるタイミングって分かりますか？

　敷金は、明渡しと同時履行ではないんです。そのため、”敷金全額を返してもらえないなら、部屋は明け渡さない！”といった対応はできません。

　実際には、明渡し後に敷金を返還すればいいということになっているんです。

　これは、明渡しの後に、賃貸人が、敷金から滞納賃料や原状回復費用等を差し引く必要性があるためです。

　もっとも、こうした取扱いを逆手に、高額な原状回復費用を意図的に敷金からを差し引く賃貸人や不動産業者が少なからずいるのも事実です。

　この差し引かれた金額が５万円、１０万円程度だと、弁護士費用がかかることや、個人で小額訴訟等を行う手間などから、泣き寝入りせざるを得ないといったことにもなりかねません。

　私も、親戚から似たような事案の相談を受け、他の弁護士に頼むと費用倒れになりそうだったので、対応した経験があります。

　原則は全額返還です。

　もっとも、例外的に、滞納賃料がある場合や原状回復費用が発生している場合には、敷金から差し引かれます。

　滞納賃料がある場合には、これを敷金から控除されてしまうというのは、イメージしやすいでしょう。

　では、「原状回復費用が発生している場合」というのは、どのような場合でしょうか？！

　この原状回復費用というのは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧させるための費用を指します。

　少し難しいので、参考資料を示します。

　このガイドラインの図表によれば、以下のように場合分けができます。

●経年変化や通常損耗の復旧

　→賃借人に原状回復義務なし=復旧費用を敷金から控除できない

●故意過失等による損耗の復旧

　→賃借人に原状回復義務あり=復旧費用を敷金から控除できる

　ここで、部屋を借りたことがある皆さんは、思い出してみてください。入居時や退去時に、各部屋の床や壁の傷の状況をチェックシートに記載して、不動産仲介業者等に提出したことはありませんか？！

　これで、入居時と退去時の床や壁の傷の状況を把握して、賃借人負担で原状回復すべきかどうかを検討してるわけです。

　まとめますと、基本的には、敷金は全額返還されます。

　但し、あなたが賃料を滞納しているような場合や、過って開けてしまった壁の穴の復旧費用がある場合などは、これらが敷金から控除されます。

　あなたが、借家から退去した後、敷金額について見積内容に納得できない場合には、上記のガイドラインを参照してみましょう！！

　なお、前述のとおり、今回の債権法改正で、敷金についての規定が新設されました（改正民法６２２条の２）

　もっとも、この規定は、これまでの判例実務を明文化したようなものなので、新設されたからといって、実務に影響が出ることはないかと思われます。

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　上記書籍は、別の記事でも紹介してますので、気になる方は参考にしていただければと思います。

　ではでは。